Čo všetko je treba na hypotéku?

 

Každý, kto vybavoval hypotéku Vám povie, že vybaviť ju nie je práve jednoduché. Ani nie pre samotnú hypotéku, ako pre všetky záležitosti okolo.

Peniaze na začiatok

Dnes len máloktorá banka poskytne hypotéku na 100% ceny nehnuteľnosti. Dokonca to vyzerá tak, že onedlho takú možnosť nebude poskytovať žiadna banka. Preto je dôležité mať už vopred našetrený kapitál aspoň do výšky 10% z ceny nehnuteľnosti. Na toto je určené práve stavebné sporenie.

Znamená to ale, že na kúpou nehnuteľnosti cez hypotéku musíte myslieť vopred a plánovať. Stavebné sporenie sa uzatvára obyčajne na 6 rokov a za ten čas nie je problém s prispením štátu na účte našetriť 8 000 €. To je suma, ktorá je už k väčšine žiadostí o hypotéku postačujúca.

Avšak stavebné sporenie nie je jediná cesta. Môžete našetriť akýmkoľvek spôsobom, môžete peniaze dostať od rodičov - je to jedno, podstatné je, aby ste na začiatok už niečo mali. Pri stavebnom sporení je výhoda v tom, že niektoré banky zohľadnia fakt, že ste boli schopní pravidelne prispievať a berú Vás ako dôveryhodnejšieho klienta.

Ak peniaze nemáte a banka vám prostredníctvom hypotekárneho úveru poskytne len 90% z ceny nehnuteľnosti, zvyšných 10% môžete ešte získať cez úver. Znamená to, že okrem hypotéky (a všetkého okolo toho) budete prvých pár rokov splácať ešte aj úver. Pre klienta je to extrémne nevýhodné, banke to samozrejme vyhovuje.

 

Príjmy a výdavky

Prvé a najdôležitejšie, čo banku zaujíma, je Váš príjem. Ten rozhodne o tom, či máte vôbec šancu získať hypotekárny úver. Čistý mesačný príjem je súčet:

  • príjmu zo závislej činnosti (práca)
  • príjmu z kapitálového majetku (úroky, dividendy...)
  • príjmu z prenájmu nehnuteľností
  • ostatných mesačných príjmov

Od mesačného príjmu sa samozrejme odpočítavajú mesačné záväzky a platby:

  • zrážok zo mzdy
  •  výživné
  • platby stavebného sporenia
  • platby poistného
  •  splátok úverov
  •  leasingových splátok
  • iných mesačných záväzkov a platieb
  •  a samozrejme splátok žiadaného hypotekárneho úveru

Po odpočítaní pravidelných výdavkov musí byť suma, ktorá nám ostane, väčšia ako je suma životného minima. V opačnom prípade nie je šanca na získanie hypotekárneho úveru. Je vhodné si toto všetko prerátať úplne na začiatku, až Viete, či vôbec máte šancu hypotéku získať.

Poplaty a posudok

Dôležité je hneď na začiatku zistiť aj všetky poplatky, ktoré si banka účtuje (poplatok za poskytnutie, poplatok za úverový účet, poplatky za prípadné zmeny úveru počas doby splácania, predčasné splatenie a pod.) a pripraviť sa na ne. Poplatky bývajú rôzne v rôznych bankách a môžu prekvapiť svojou výškou.

Okrem poplatkov v prospech banky sa treba pripraviť aj na ďalšie.

Základom k žiadosti o hypotéku patrí znalecký posudok. Na základe jeho posudku je určená hodnota nehnuteľnosti a tým aj maximálna výška úveru. Znalcovi treba predložiť:

  • doklad preukazujúci nadobudnutie nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva,...)
  •  list vlastníctva k nehnuteľnosti nie starší ako 3 mesiace (návšteva katastra)
  • snímku z katastrálnej mapy (návšteva katastra)
  • geometrický plán (pri výstavbe nehnuteľnosti - návšteva geodeta)

Znalca si môžete zohnať sami, alebo Vám ho poskytne banka. No ani toto nebude zadarmo, za znalecký posudok je potrebné zaplatiť. Lepšie ceny za znalecký posudok (v okolí Žiliny) sa pohybujú medzi 150 - 200 €. Ale veľa záleží aj na tom, o akú nehnuteľnosť sa jedná (menší byt, alebo rozľahlý dom s pozemkom).

Vybavovanie

Dokumenty, ktoré budete potrebovať k vybaveniu hypotekárneho úveru sa líšia v závislosti od toho, na aký účel úver potrebujete. Pri úvere poskytnutom na kúpu nehnuteľnosti, budete potrebovať odlišné dokumenty ako pri jej výstavbe, údržbe alebo rekonštrukcii.

Všetky dokumenty, ktoré od Vás banka môže žiadať:

  • Doklady preukazujúce Vaše majetkové pomery (prípadne majetkové pomery spolužiadateľa alebo ručiteľa)
  • Daňové priznanie, potvrdenie o príjme a potvrdenie o uhradení daní za predchádzajúce obdobie troch rokov.
  • Ak zdrojom Vašich príjmov nie je trvalý pracovný pomer, budete potrebovať oprávnenie k podnikateľskej činnosti (originál výpisu z obchodného registra alebo notárom overená kópia nie staršia ako dva mesiace, notárom overená kópia alebo originál živnostenského listu) Výkaz ziskov a strát, Súvaha, prípadne Výkaz o príjmoch a výdavkoch, Výkaz o majetku a záväzkoch, za obdobie predchádzajúcich troch rokov (platí ak máte živnosť)
  • Doklady preukazujúce ostatné príjmy
  • Doklady preukazujúce výdavky
  • Doklady preukazujúce záväzky, ručenia

Schvaľovací proces

Tu už treba len čakať. Dĺžka procesu sa v rôznych bankách líši od niekoľkých dní, do niekoľkých týždňov. Banka Vás môže zavolať na doplnenie informácií, ktoré ste zabudli poskytnúť.

Po schválení úveru je potrebné pred podpisom zmluvy zabezpečiť ešte chýbajúce dokumenty. Tie, ktoré neboli požadované k žiadosti o úver, ale sú požadované k zmluve.

 

Poistenie je nutnosť

Banka Vám hypotéku neposkytne bez krytia. Preto treba mať poistenú nehnuteľnosť (vinkulácia), ale aj vlastnú osobu pre prípad smrti, alebo invalidity. Ak sa niečo stane Vám alebo nehnuteľnosti, vyhnete sa poriadnym problémom a plnenie prevezme poisťovňa.

Banky poskytujú vlastné poistenie v hypotéke, ale to spravidla nebýva tak dobré ako poistenie priamo z poisťovne. A nedajte sa oklamať, že vyzerá lacnejšie ako poistenie z poisťovne - to preto, že kryje len najnutnejšie veci.

Pred finálnym podpisom žiadosti o hypotéku je treba doniesť doklad o úhrade poistenia.

Nikdy nepodpisujte zmluvu bez toho, aby ste si ju poriadne prečítali. Pokiaľ nemáte čas na ,,vysedávanie“ v banke, požiadajte pracovníka banky o jeden koncept Vašej zmluvy a prečítajte si ju v pokoji Vášho domova. Dôležité je poznať aj obchodné podmienky banky, pretože zmluva sa môže odvolávať na tento dokument. V niektorých bankách je navyše praxou, že vo finálnej zmluve je napísané niečo iné, ako bolo dohodnuté ústne. Ak raz zmluvu podpíšete, so všetkým v nej uvedeným súhlasíte.

Návšteva katastra

Po podpísaní zmluvy je ešte potrebné podať návrh na vklad záložného práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.

Na zápis záložného práva sa vyžaduje:

  • podanie návrhu na vklad záložného práva k nehnuteľnosti na príslušnej správe katastra
  • návrh sa podáva dvojmo spolu s kópiou zmluvy o zriadení záložného práva
  • za podanie návrhu na vklad treba zaplatiť správny poplatok (66 eur za vklad do 30 dní, poplatok za podanie urýchleného návrhu na vklad záložného práva je 265,50 eur
  • k tomuto poplatku je možné získať zľavu 15 € - vyplňte oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad 
  • návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností je možné urobiť aj elektronicky, vyžaduje sa na to však zaručený elektronický podpis.

 

Posledná návšteva pobočky

Predložíte banke list vlastníctva so zapísaným záložným právom, alebo s vyznačenou plombou a na základe tohto Vám banka načerpá Váš úver, teda dostanete buď všetky alebo časť peňazí na Váš účet (podľa účelu úveru).

Zložité? Za vybavením hypotekárneho úveru je veľa behania a vybavovania. Väčšinu z neho Vám môže vyriešiť finančný sprostredkovateľ, ktorý vybavuje hypotekárne úvery často a už „vie v tom chodiť“.

 

Ak plánujete požiadať o hypotéku a máte k problematike otázky, môžete ma kontaktovať. Stačí, ak vyplníte tento kontaktný formulár a ja Vám odpoviem.

Ľuboš Bebčák, 7.8. 2014

Kontakt

Ľuboš Bebčák
Hviezdoslavova 6
010 01 Žilina

0911 781 352

© 2014 Všetky práva vyhradené.

Tvorba webu zdarmaWebnode