Investovanie do nehnuteľností - plusy a mínusy

 

Jeden zo spôsobov, ako investovať svoje peniaze, je nákupom nehnuteľností. Všetci vieme, že cena nehnuteľností za 25 rokov poriadne podrástla. Kedysi nebol problém postaviť za pár rokov dom, alebo kúpiť (prípadne dostať) byt. Od vtedy sa situácia zmenila - byty sa už nestavajú vo veľkom ako pred revolúciou a postaviť si dom, to chce pre strednú vrstvu vziať si na tridsať rokov hypotéku. Nezabúdajte však, že každá investícia má svoje riziká.

Tri hlavné mínusy

Prvý problém je, že nehnuteľnosť peniaze požiera. Veľa ľudí na to akosi zabúda. Veď všetci veľmi dobre vieme, že treba platiť daň, zaplatiť za energie, že v zime treba kúriť, že nehnuteľnosť treba udržiavať a podobne. To všetko sú výdavky, ktoré ak zrátate, veľmi ľahko môžete byť so svojou investíciou dlhodobo v mínuse.

Druhým problémom je likvidita. Ak budete raz peniaze zo svojej investície potrebovať, ako chcete predať nehnuteľnosť? Cez  miestnu inzerciu? Cez maklérsku firmu? Bytu za niekoľko desiatok tisíc sa nezbavíte tak ľahko - pravdaže, ak nepôjdete pod cenu. A to nemôžete, inak by ste boli v mínuse. Predaj cez inzerciu môže trvať poriadne dlho, maklérska firma si zas prihodí k cene svojich pár tisíc. Predať nehnuteľnosť nie je tak jednoduché, ako by sa človeku bez skúseností mohlo zdať.

Celá vyhliadka na zbohatnutie má aj ďalší slušne veľký háčik: Cena nehnuteľností na Slovensku nerastie. Svoje maximum si ceny nehnuteľností zažili pred krízou z roku 2008, počas krízy záujem o nehnuteľnosti klesol a tým pádom klesli aj ceny. A od vtedy stále klesajú (zdroj NBS).

Jednoducho povedané, dopyt po novom bývaní nie je tak veľký, aby ceny rástli. Samozrejme, to že od roku 2008 ceny nehnuteľností nerástli neznamená, že ďalších sedem rokov to bude rovnaké. Správny investor vie, že nakupovať treba vtedy, keď je cena najnižšie, avšak chcem poukázať na to, že situácia nie je vôbec taká prehľadná, aby sa dalo tvrdiť, že kúpiť nehnuteľnosť je najlepší spôsob investovania.

Je jasné, že nie je nehnuteľnosť, ako nehnuteľnosť. Graf hore ukazuje vývoj všetkých nehnuteľností, ale konkrétne prípady môžu byť na tom horšie, aj lepšie. Investor preto musí mať všetky dostupné informácie o parametroch a vlastnostiach konkrétnej nehnuteľnosti, aj  o lokalite, kde sa nehnuteľnosť nachádza, pretože od týchto faktorov závisia šance budúceho výnosu. 

 

Inflácia a zásahy štátu

Nezabudnite na štát, kde sa pri kormidle striedajú rôzne zmýšľajúci ľudia. Možno niekoho v budúcnosti napadne, že by bolo dobré zvýšiť cenu energií (veľmi pravdepodobné), alebo že je potrebné vyrubiť vyššiu daň z nehnuteľnosti (prípadne sa môže zmeniť zákon o predaji nehnuteľností).

Posledné roky inflácia stagnuje, ale opäť môže prísť obdobie veľkých inflácií. Vtedy sa domáce a bankové úspory (väčšina Slovákov stále drží svoje peniaze hlavne v šuplíkoch, pod vankúšom a pod., alebo v banke) poriadne stenčia a úroky na hypotekárnych úveroch opäť poriadne narastú. Kto bude nakupovať nehnuteľnosti v takej situácii? Veď už dnes (myslím tým čas rekordne nízkych sadzieb) je o nehnuteľnosti malý záujem.

 

Môžete všetko stratiť? Žiaľ áno!

Doteraz som písal o tom, ako sa pri kúpe nehnuteľnosti môžete dosať do mínusu. Lenže vy môžete o nehnuteľnosť prísť úplne. Požiar, záplava, spodná voda, alebo vojna a z vašej investície môže ostať ruina. Pravdepodobnosť týchto scenárov sa líši od lokality.

Proti niektorým rizikám sa môžete poistiť, avšak pozor na to, aby ste boli poistený dobre. Ak vám poisťovňa pre zlé nastavenie zmluvy zaplatí 40 000 € za dom ktorý ste kúpili za 60 000 €, príliš vás to nepoteší. Navyše si zistite, či môžete mať poistené všetko, pretože nie je poisťovňa, ako poisťovňa (rovno vám poviem, že zničenie nehnuteľnosti vplyvom vojnového konfliktu vám nepoistí nikto).

 

Diverzifikácia rizika

Ak máte našetrených 50 000 € a všetky chcete investovať do bytu, nerobíte práve najmúdrejšie. Pre všetky vyššie spomenuté dôvody je dosť rizikové a staviť všetko na jednu kartu. Stačí, aby sa vývoj cien nehnuteľností (prípadne energií a pod.) naďalej vyvíjal nepriaznivo a budete mať po výnose.

Ak na kúpu nehnuteľnosti chcete vložiť len časť zo svojho kapitálu a ďalšie peniaze investovať inde, je to už podstatne rozumnejšie riešenie, pretože riziko rozkladáte. Diverzifikácia rizika zaistí, že ak sa nehnuteľnostiam dariť nebude, zachránia vás ešte iné investície. To znamená ale, že investovanie do nehnuteľností nie je pre priemerného Slováka, s príjmom okolo 700 €.

Ľuboš Bebčák, 10. 12. 2015

 

 

PS1Prečítajte si aj niečo o podielových fondoch, ako jednej z možností jednoduchého a výnosného investovania.

PS2: Ak sa vám článok páčil, dajte o tom vedieť aj ostatným pomocou zdieľania na sociálnych sieťach.

Kontaktujte nás

Kontakt

Ľuboš Bebčák
Hviezdoslavova 6
010 01 Žilina

0911 781 352

© 2014 Všetky práva vyhradené.

Tvorba webu zdarmaWebnode