Refinancovanie hypoték s pokutou len 1%

 

Na Slovensku zažívame druhý hypotekárny boom. Tento krát sú úrokové sadzby ešte o niečo nižšie, ale – a čo je pre mnohých podstatné – klesá aj poplatok za predčasné splatenie úveru, takzvaná „pokuta“.  Namiesto piatich percent z dlžnej sumy, banky môžu žiadať maximálne 1% (ako som písal už dávnejšie). Klientom sa teda v omnoho väčšom počte oplatí refinancovať aj počas fixácie.

Koľko sa dá ušetriť?

Namiesto teórie vám dnes chcem ukázať na konkrétnom príklade, ako sa úspešné refinancovanie premietne do mesačnej splátky a celkového preplatenia.

Ako príklad poslúži hypotéka, kde je ostatok nesplatenej istiny 70 000 € a úrok 4,5% p.a., splatnosť 20 rokov . Mesačná splátka vychádza na 442 €. Porovnajme si prepočet tej istej dlžnej sumy, keby sme ho refinancovali  pri úrokoch 3,2% p.a., 2,4% p.a. a 1,7% p.a.. So všetkými troma úrokovými sadzbami sa pri refinancovaní hypotekárnych úveroch od 1. 3. 2016 môžeme stretnúť.

Rozdiel medzi úrokovou sadzbou 4,5% a 1,7% je vidieť na prvý pohľad. V modelovom príklade klient ušetrí každý mesiac takmer 100 €, čo vôbec nie je zanedbateľná čiastka! Poplatok za predčasné splatenie, ktoré musia klienti zaplatiť v prospech banky, ktorú opúšťajú, sa klientom vráti už za 8 mesiacov.

Celkové preplatenie klesá tak, že banke počas troch rokov (čo je načastejšie používaný fix) zaplatí o 3 528 € menej a to je  slušný peniaz. Prečo za to isté, platiť omnoho viac?

Pre zjednodušenie porovnanie uvádzam bez RPMN a bez bankového poistenia. RPMN sa u rôznych bánk môže značne líšiť a pri našom prepočte ovplyvniť ako preplatenie, tak mesačnú splátku. Bankopoistenie sa podľa mňa oplatí len malému percentu ľudí a tiež skreslí výsledné hodnoty. 

 

Kedy je správny čas na refinancovanie hypotéky?

Ten najlepší čas na refinancovanie hypotéky je pri výročí fixácie. V mnohých prípadoch sa to ale oplatí aj mimo výročia, pretože od 21.3.2016 klesá poplatok za predčasné splatenie na 1% z dlžnej sumy, čo je v modelovom príklade 700 €. Do 21.3. je poplatok 5%, čiže 3 500 €.

Všetko odhalí detailný prepočet. Čím dlhšia doba vám do ukončenia fixácie ostáva, tým je pravdepodobnejšie, že poplatok za predčasné splatenie hypotéky sa vám vráti v podobe úspory na mesačných splátkach.

 

S čím ešte treba rátať?

Keď ľudia vidia reklamu, myslia si, že výzva a prezentovaná ponuka platí priamo pre nich. Nebýva to tak vždy. Rôzne banky majú rôzne podmienky a tak sa môže stať, že:

  • úrok, ktorá banka ukazuje v reklame, je akciový  (poskytovaný napríklad do nejakého dátumu) a vám schvália hypotéku s vyšším úrokom
  • úrok, ktorý banka prezentuje v reklame, je naviazaný na nejakú nevýhodnú podmienku (napríklad bankopoistenie úveru), ktorá vám zdvihne mesačnú splátku
  • príjem máte dostatočne vysoký na splácanie hypotéky, ale zdroj príjmu banke nevyhovuje a žiadosť vám zamietne
  • banka neakceptuje vášho zamestnávateľa a žiadosť vám zamietne

Každá žiadosť o hypotekárny úver, ktorú vám banka zamietne, je automaticky zapisovaná do spoločného registra bankových informácií (SRBI). Každé takéto zamietnutie v SRBI vám komplikuje situáciu pri ďalšej žiadosti o úver. Chodiť teda od banky k banke a skúšať, kde vám úver prejde, určite nieje ten najlepší nápad.
 


Hypotekárne kalkulačky

Na internete je mnoho hypotekárnych kalkulačiek, každá druhá stránka ponúka nejaký ten prepočet. Hypotekárne kalkulačky ale slúžia len na orientačný (matematický) prepočet, bez zohľadnenia ďalších informácií.  Splátky, ktoré vám vypočíta internetová hypotekárna kalkulačka, sa od reálnych splátok vždy líšia.

Naozaj relevantný prepočet vám poskytnú len úverové kalkulačky ktoré používajú priamo banky a k tým široká verejnosť prístup nemá. Pracujú s nimi finančný sprostredkovatelia, alebo priamo zamestnanci bánk na pobočkách. Jediný spôsob, ako získať naozaj dobrý prepočet hypotéky, je nechať si ju prerátať u nich.

Ľuboš Bebčák, 9.3.2016

 

 

PS1: Môžete  si nechať urobiť objektívny prehľad hypoték, aby ste zistili, kde je pre vás tá najvýhodnejšia ponuka a koľko ušetríte, ak budete hypotéku refinancovať. Napíšte mi, alebo ma inak kontaktujte.

PS2: Ak ste sa v článku dozvedeli užitočné informácie, alebo ak sa vám páčil, zdieľajte ho prosím na sociálnych sieťach. Ďakujem :)

 

Kontakt

Ľuboš Bebčák
Hviezdoslavova 6
010 01 Žilina

0911 781 352

© 2014 Všetky práva vyhradené.

Tvorba web stránok zdarmaWebnode